受到高温天气的影响,再加上楼市刺激政策的效应逐渐减弱,8 月份上海楼市的表现整体上延续了回落的态势。
在二手房方面,依据上海网上房地产的权威数据,8 月份上海二手房市场累计完成交易量为 17884 套(统计口径涵盖住宅、商业、写字楼、车位等),相比上月减少了 12.23%。
在新房方面,根据佑威房地产研究中心监控的数据显示,8 月上海新房共成交 4446 套房源,成交面积为 53.5 万方,环比减少 1.83%。
二手房:成交量环比下降 12.23%
根据上海网上房地产的权威数据,8 月份上海二手房市场累计完成交易量为 17884 套(统计口径包括住宅、商业、写字楼、车位等),较上月减少 12.23%。
值得注意的是,虽然 8 月份二手房成交跌破 2 万套,但依旧高于往年同期的水平,与去年同期(15337 套)相比,增长了 16.06%。
从日成交数据来看,8 月份日均成交 577 套,当月的成交高峰具体为 8 月 31 日,当日二手房成交量达到 785 套,而成交的低谷则出现在 8 月 6 日,成交量仅为 457 套。
在挂牌数据方面,市场持续呈现高位稳定的态势,根据诸葛找房的数据统计,截至 2024 年 9 月 2 日,全市二手房源的总挂牌数量依旧稳定在 23 万套,挂牌均价为 58336 元 / 平方米,环比上涨 0.5%。
其中,浦东区的挂牌房源量以 62521 套居首,持续在市场中领跑;闵行区紧随其后,挂牌房源量为 26265 套,再者是宝山区,挂牌房源量为 15929 套。
新房:豪宅产品独领风骚
在供应减少的情况下,8 月上海新房市场整体表现相对平淡,然而豪宅市场却表现得十分亮眼。
据佑威房地产研究中心监控的数据显示,8 月上海新房共成交 4446 套房源,成交面积为 53.5 万方,环比上月减少 1.83%,比去年同期水平减少 15.39%;
均价方面,受结构性因素的影响,8 月成交均价为 75601 元 / 平方米,环比上月上涨 17.3%,比去年同期水平上涨 6.92%。
在成交区域分布上,大浦东依旧遥遥领先,当月共网签 12.64 万方,位居全市首位;排名第二的为闵行区,网签面积为 7.37 万方;宝山区紧随其后,以 5.36 万方的网签面积位列第三。
在传统交易大区中,只有嘉定区的表现还算正常,成交超过了 5 万方,其他区域表现一般,尤其是奉贤区,成交面积还不到 2 万方。
在市区范围内,受供应量的影响,表现较为出色的有黄浦区、普陀区、徐汇区、杨浦区,其中黄浦区当月网签达到了 3.88 万方。
从成交前十榜单来看,以改善和豪宅产品为主,其中 10 万 + 楼盘有 4 个项目上榜,8 字头和 9 字头项目有 3 个。成交排名第一的项目是融创外滩壹号院二期,成交 109 套,32909 平方米,网签均价 171507 元 / 平方米,该项目于 8 月 17 日开盘,110 套房源开盘当日全部售罄。
数据来源:佑威房地产研究中心。
排名第二的项目是中环置地中心润府,成交 211 套,24059 平方米,网签均价 68906 元 / 平方米,该项目于 8 月 29 日开盘,开盘当天,200 套房源,去化率超 85%。
供应方面,8 月,19 个住宅项目入市,共 2383 套房源,推售面积 35.37 万平方米。产品结构上,以豪宅和改善项目为主,其中均价超 10 万的豪宅项目有 9 盘,占当月供应的 4 成多。当月供应最大的楼盘是浦东世博板块的保利世博天悦,供应 3.79 万方,共 172 套房源。
在开盘去化方面,在多个豪宅项目集中入市的推动下,市场热度有所回升,其中中海领邸、越秀苏河和樾府、新杨思上园、浦发唐城三期 4 盘触发积分,融创外滩壹号院二期、锦园、中海领邸、越秀苏河和樾府、浦发唐城三期 5 盘开盘日光,此外,表现比较不错的还有龙盛湾上、新杨思上园、天安 1 号,去化率均超过了 90%。
与此同时,冷热不均的市场态势仍在持续加剧。据统计,8 月份共有 7 个项目的认购率低于 50%,其中 4 个项目因认购人数不足而被迫取消摇号环节。
上海中原地产市场分析师卢文曦认为,8 月成交没有太多出色表现在意料之中,淡季效应还在发挥作用,此外,前期的政策效应也有相应降温。不过在改善时代下,对中高端产品的需求还能保持稳定,体现出这部分的力量有不错的弹性和潜力。热点项目,比如融创外滩壹号等都达到了市场预期,触发积分。
短期来看,中低端项目虽有交易,但在热度上还远不及豪宅产品,因此成交方面不会有太突出的表现。但随着传统交易季的到来,房企会加快优质产品的推盘速度,届时在供应的推动下,成交会出现明显反弹。